En los presupuesto de una promoción inmobiliaria no solo cuentan los costes de construcción, técnicos, seguros, financieros, comercialización, etc., sino también los impuestos y tasas estatales y municipales no deducibles. Hay impuestos como el IVA que son compensables de tal forma que el único que lo soporta es el consumidor final, otros no cuentan con esta característica siendo soportados por el promotor, incorporándolos como gasto en su presupuesto y repercutidos al comprador vía precio de la vivienda transmitida.
Los impuestos mas comunes son AJD (actos jurídicos documentados), ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), Licencias Municipales (tasas e impuestos), IBI (Impuesto sobre Bienes e Inmuebles y Plusvalías Municipales. Voy a excluir estos dos últimos por no ser especialmente relevantes al repercutirlo entre las unidades a vender.
La propuesta es un edificio destinado a 20 viviendas, garaje y trastero en Oviedo en régimen de venta libre y zona periférica de la ciudad. La compraventa del solar se hace a un particular.
IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES, en la adquisición del solar el 9% del valor de adquisición. Es un impuesto por tramos y hay pocos solares por valor inferior a 300.000€) -39.000€-
LICENCIAS MUNICIPALES, TASAS MAS IMPUESTOS: 4% del valor de construcción + una tasa de 4€ por m2 construido. -43.000€-
ESCRITURAS DE OBRA NUEVA Y DIVISION HORIZONTAL: 1,2% (AJD) sobre el valor del suelo + el valor de la construcción; 1,2% (AJD) sobre el valor de la construcción. -33.500€-
CONSTITUCION DE HIPOTECA: 1,2% (AJD) sobre la responsabilidad hipotecaria, es decir 1,6 * 80% del valor de venta * 1,2%. -41.500€-
Ahora hay que sumarle el IVA al 10% sobre el valor de venta que abona el comprador en los pagos que realiza hasta la entrega de la vivienda. -17.000€ por vivienda-
Bien, la suma para este ejemplo es de unos 157.000 € en impuestos abonados por el promotor más el IVA de las ventas unos 340.000€, es decir 497.000€ dividido entre 20 = 24.850 € por vivienda de 75 m2 construidos con una valor de venta de 170.000€
Con esto no quiero decir que sean altos ni injustos es mas, soy de la opinión de que hay que pagar impuestos para tener una sociedad equilibrada y solidaria, lo que desmoraliza es lo publicado en la prensa este fin de semana. Como decía Elvira Lindo en un artículo de opinión publicado este fin de semana, «todos eran brujos».
Un saludo
